購入する物件によって保険の形はどのように変化するだろうか。
火災保険料の決まり方は、不動産投資の収支に直結する非常に重要なポイントです。保険会社は「壊れやすさ（リスク）」を科学的に計算して掛け金を決めるため、「構造」と「築年数」の組み合わせによって、保険料は3〜4倍、場合によってはそれ以上の差が生まれます。
物件選びの判断基準にもなるため、どのように連動するのかを整理しました。
1. 「構造（木造・S造・RC造）」による圧倒的な差
火災保険の世界では、建物は「構造」によって厳格にランク分け（構造級別）されています。頑丈で燃えにくい構造ほど、保険料は安くなります。
- RC造・SRC造（M構造 / マンション構造）: 【最安】
- コンクリートは燃えないため、最も保険料が安く設定されています。木造と比較すると、同じ補償内容でも約3分の1〜4分の1の掛け金で済みます。
- S造・重量鉄骨造（T構造 / 耐火構造）: 【普通】
- 木造よりは燃えにくいため、RC造ほどではありませんが安めのプランが適用されます。ただし、鋼材の厚みが薄い「軽量鉄骨（プレハブなど）」の場合、木造と同じ扱い（H構造）になってしまうケースがあるため要注意です。
- 木造（H構造 / 非耐火構造）: 【最高値】
- 最も燃えやすく、全損リスクが高いため、保険料は圧倒的に高くなります。
2. 「築年数（築浅・築古）」による変動と制限
2026年現在の火災保険市場において、「築年数」のチェックは以前よりも遥かに厳しくなっています。
- 築浅物件のメリット（築10年未満など）:
- 多くの保険会社で「築浅割引」が適用され、さらに保険料が安くなります。また、設備（給排水管など）の劣化リスクが低いため、特約などもフルに加入しやすいです。
- 築古物件のデメリット（築20年〜30年超など）:
- 「築古ペナルティ」として基本料金が上がります。
- 特に「木造の築古」や、先ほど検討した「大規模修繕前のRC造」などの場合、水漏れ（給排水管の破裂）リスクや破損リスクが高いため、保険会社によっては特定の特約（水濡れ損害など）の加入を拒否されたり、自己負担額（免責金額）を高く設定されることがあります。
3. 特約の必要性も「物件スペック」で変わる
前回、優先順位をつけた特約ですが、選ぶ物件によって以下のように重要度が変わります。
- 築古アパート（木造・S造・RC共通）を狙う場合:
- 「施設賠償責任特約」と「事故対応等家主費用（孤独死特約）」の重要性が跳ね上がります。
- 古い物件ほど、外壁の剥落リスクや、ターゲット層（単身・高齢者など）の偏りによる孤独死リスクが高まるため、ここは絶対にケチってはいけません。
- RC造（鉄筋コンクリート）の物件を狙う場合:
- 構造自体が極めて頑丈なため、「破損・汚損」などの細かい補償は思い切って外しても大きな問題になりにくく、固定費をさらに削ることができます。
💡 あなたの「1棟目（1,600万円）」への影響
今シミュレーションしている「1棟目：1,600万円のアパート」が、もし「木造の築古」であれば、初期費用としての火災保険料（10年分一括、または年払い）は予想以上に重くなる可能性があります。逆に、もし「RC造やS造」であれば、保険料はグッと抑えられます。
公庫の初回相談に持参する「物件資料（マイソク）」が決まったら、まずはその資料の「構造」と「築年数」をチェックしてください。それをもとに銀行やネットの簡易見積もりを1分で取ることができ、シミュレーションのの精度がさらにガチガチに固まります。
