過去投稿から、不動産賃貸業をスタートするには、物件探しよりも先に、銀行へ相談が必要になることを記載しました。そこで、本日は銀行への相談時に話す内容をまとめました。
条件として、相談銀行：日本政策金融公庫、初めての訪問、目的①：新規開業スタートアップ支援資金を利用したい、目的②：融資枠の確認を設定しています。
公庫の担当者は、あなたの「年収」だけでなく、「一人の事業主としてどれだけ準備をしてきたか」を厳格に見ます。初回相談で「融資枠」を最大限に引き出し、かつ信頼を勝ち取るための戦略を整理しました。
1. 初回相談の「目標設定」
単に「いくら貸してくれますか？」と聞くのではなく、以下の状態を目指します。
- 「事業主」としての認知: 会社員の副業ではなく「不動産賃貸業の創業」であると認識させる。
- 具体的な金額提示: 属性（例：年収○○○万・プライム企業）と自己資金（○○○万）を背景に、「○○○○万〜○○○○万規模の融資が現実的である」という感触を掴む。
- 宿題の持ち帰り: 次回、物件を持ち込んだ際に即座に審査へ回せるよう、必要書類のリストを確定させる。
2. 当日の持ち物（最強のポートフォリオ）
手ぶらで行くのと、これらを持参するのとでは担当者の対応が180度変わります。
- 事業計画書（簡易版でOK）: 「なぜ不動産か」「なぜ○○エリアか」「10年後のビジョン（5棟・CF拡大）」を簡潔に。
- 自己資金の証明（通帳のコピー）: 「○○○万円をコツコツ貯めてきた」というプロセスが重要です。一時的に入れた見せ金ではないことを示します。
- 源泉徴収票（直近2年分）: プライム企業勤務の安定性を証明する最強の武器です。
- 不動産分析シート: 「家賃下落や空室率まで織り込んだシミュレーション」を見せることで、数値管理能力をアピールします。
- 検討中の物件資料（マイソク）: まだ買わなくても、「こういうスペックの物件を狙っている」という具体例として1〜2枚持参します。
3. 担当者に伝えるべき「3つのポイント」
相談時は、以下の順序で話すとプロっぽく聞こえます。
① 制度利用の意欲（新規開業・スタートアップ支援資金）
「28歳という年齢を活かし、**新規開業・スタートアップ支援資金の『若者特例』**を利用して、地域に根ざした賃貸事業を興したいと考えています。」 ※35歳未満の特例（金利優遇）を受けたい旨を明確に伝えます。
② 事業の継続性と帰郷プラン
「現在はプライム企業に勤務し安定した所得がありますが、将来的に地元へ戻り、地域貢献も含めた事業拡大を計画しています。そのため、1棟目は今の勤務地に近い○○エリア、もしくは地元で実績を作りたいです。」
③ 融資条件の逆算
「自己資金は○○○万円用意しています。法定耐用年数を考慮し、返済期間を20年程度で組むことでキャッシュフローを安定させたいのですが、私の属性で最大どの程度の融資枠（レバレッジ）を想定できますでしょうか？」
4. 銀行員がチェックしている「裏のポイント」
- 清潔感と礼儀: 不動産経営は「人」との商売です。担当者は「この人に貸して逃げられないか」「入居者や近隣とトラブルを起こさないか」を服装や言葉遣いから見ています。
- 他力本願でないか: 「業者がいいと言ったから」はNGです。「自分でシミュレーションした結果、この数字になった」と自分の言葉で語ってください。
アドバイス
初回相談は、現在の居住地の支店で問題ありません。まずは「創業相談」の電話またはネット予約を入れましょう。
