不動産投資 不動産投資 書籍① ＃２３
管理自体は将来的に、自動操縦(管理会社が依頼なしで動いてくれる）の状況にしたいが、管理会社とそこまでの関係性を作り上げて行くには、どうすればいいの？「管理の自動操縦（フルオートマチック経営）」、これこそが不動産投資を「不労所得」に変え、将来...
不動産投資
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不動産投資 不動産投資 書籍① ＃２３
管理会社に求めるのは、管理力？それとも客付力？結論から申し上げますと、10年で5棟の拡大を目指すあなたにとって、1棟目で管理会社に最も求めるべきなのは「圧倒的な客付け力（リーシング力）」です。不動産投資の世界には「客付けはすべてを癒やす」と...
不動産投資 不動産投資 書籍① ＃２２
物件の管理会社について考える。物件の管理会社（プロパティマネジメント）の選定は、不動産投資において「融資を引き出すこと」と同じくらい重要なファクターです。どれだけ良い物件を安く買っても、管理会社が無能であれば空室が続き、あなたのキャッシュフ...
不動産投資 不動産投資 書籍① ＃２１
ちなみに、家賃補償（〇ヶ月分）は、何ヶ月分がベスト？家賃補償特約（家賃収入特約）の補償期間は、「6ヶ月分」に設定するのがベストな落としどころです。多くの保険会社では3ヶ月、6ヶ月、1年（12ヶ月）といった選択肢が用意されていますが、少額の自...
不動産投資 不動産投資 書籍① ＃２０
購入する物件によって保険の形はどのように変化するだろうか。火災保険料の決まり方は、不動産投資の収支に直結する非常に重要なポイントです。保険会社は「壊れやすさ（リスク）」を科学的に計算して掛け金を決めるため、「構造」と「築年数」の組み合わせに...
不動産投資 不動産投資 書籍① ＃１９
不動産投資における特約は、「起きる確率は低いが、起きたら一発で破産するリスク（最大損失額が大きいもの）」から順番に備えるのが鉄則です。特に自己資金が少なく、月々のキャッシュフロー（手残り）がタイトな初期ステージのあなたにとって、最適な特約の...
不動産投資 不動産投資 書籍① ＃１８
今日は、保険について考えます。少額の自己資金でスタートするあなたにとって、物件購入後の「保険選び」は、単なる固定費の削減ではなく「予期せぬ一撃で破産しないための防壁」になります。結論から申し上げますと、ベストな始め方は「価格の安い『火災共済...
不動産投資 不動産投資 書籍① ＃１７
次回に続きまして、値引きに関する最終回。最後に、普通は売り手と買い手の間に仲介業者（不動産会社）が入ります。その仲介手数料（販売価格×数％）を得る立場からすると、販売価格が下がると自分たちの取り分（仲介手数料）も減るため、過度な値引き交渉は...
不動産投資 不動産投資 書籍① ＃１６
前回に引き続きまして。第三者の意見を利用することに関して、追加で具体的な活用方法と、交渉を優位に進めるための「書類の出し方」を整理しました。1. リフォーム業者の「高めの見積書」を活用するただ「ボロいから安くして」と言うのではなく、具体的な...
不動産投資 不動産投資 書籍① ＃１５
値引き交渉のテクニックは、キャッシュフローを増やすために重要な部分です。値引きをしてもらう基本は、物件の弱点を洗い出し、売り手にも同じ認識を持ってもらうこと。 それにはまず、家主の努力ではどうにもならないことを攻め、次に大きい所から順に個別...