銀行融資には、いくつかの「型」があります。今回はそこについて少しまとめます。
金融機関には、「パッケージローン」と「プロパーローン」の２種類があります。
1. パッケージローン vs プロパーローン
| 比較項目 | パッケージローン | プロパーローン |
| 性質 | 会社員向けの「商品」 | 経営者向けの「オーダーメイド融資」 |
| 審査対象 | 個人の属性（年収・勤務先）重視 | 事業の収益性・実績重視 |
| 審査スピード | 速い（数日〜2週間） | 遅い（1ヶ月〜数ヶ月） |
| 融資上限 | 年収の○倍と決まっている | 実績次第で青天井 |
| 初心者の成約率 | 高い | 極めて低い |
2. 私の場合、「パッケージローン」がおすすめ
現在のステータスは、パッケージローンの審査において「満点に近い」状態だからです。
- 属性の強みを活かせる: オリックス銀行や静岡銀行などのパッケージローンは、「年収700万円以上」「勤続年数」「プライム上場企業」という条件をクリアしている人に、機械的に貸し出す枠を持っています。
- 実績不要: プロパーローンは「過去3期の確定申告（黒字）」を求められることが多いですが、パッケージローンは源泉徴収票（個人の信用）だけで融資が実行されます。
- レバレッジの最大化: 自己資金が1〜2割あれば、1億円前後の物件でも土俵に乗ることができます。
3. プロパーローンが「今」は難しい理由
プロパーローンは、銀行と「一事業主」として対等に渡り合う融資です。
手間の壁: 支店長決済や本部審査が必要なため、銀行担当者も「属性が良くて一発で通るパッケージローン」を勧める方が効率が良いと判断しがちです。
実績の壁: 28歳で不動産賃貸業の実績がない場合、銀行は「この人は本当にアパート経営ができるのか？」を厳しく疑います。
- ケージローン」を勧める方が効率が良いと判断しがちです。
考えられる「黄金ルート」
現在の属性を最大限に活かし、以下のようなステップで進めるのが最も効率的と考えてます。
- 【1棟目】パッケージローンを利用: まずは属性を担保に、首都圏や地方中核都市の一棟アパート（RCや木造築浅）を購入します。
- 【実績作り】2〜3年運営: 空室を埋め、修繕を行い、家賃を回収するという「経営実績」を作ります。
- 【ステップアップ】プロパーローンへ: 「私はこれだけの実績があり、さらにプライム企業の給与収入もあります」という最強のカードを持って、地銀や信金へプロパーローンの相談に行きます。これにより、さらに低金利で大規模な投資が可能になります。
大規模な投資が可能になります。
注意すべきポイント
パッケージローンは借りやすい反面、金利がプロパーより高め（2%〜3%台）に設定されることが多いです。
まずは「パッケージローンで、確実にキャッシュフローが回る物件」を探してみる。
